たまには実務的なシリーズを展開しようと思います。
年間に６００件を超える相続の相談に対応する中で、
相談者の方から受ける「ご指摘」が幾つかあります。
例として挙げますと、
「なんだ、やっぱり保険なんじゃない！」
「おいおい、なんだかんで不動産かよ！」
この２つは、非常に多い「ご指摘」です。
でも、これ、仕方がないんですよね。
あ、もちろん、選択肢としては、
いろんな手法ありますよ（笑）
当然、ここでは言えないようなものも…
何故、言えないか…？
大人の皆さん、考えましょう！
勿体ぶっているわけではなくて、
「グレー」というか、
むしろ「黒」なので、
僕は携わりたくないし、
そんな情報、僕から聞いた…
なんて、言われたくないですし、
お客様…というより、残されたご家族に、
そんなリスクを負わせたくないんです。
この仕事の怖いところは、
生前は、ご本人が僕と一緒になって、
一生懸命、対策を講じるわけですが、
いざ、ご本人が他界されてしまうと、
ご本人が、どういう想いで、
この対策を講じられたのか…を
残されたご家族が、
ご理解できないケースが多々あり、
そうした時に、怒りの矛先が、
僕に向けられる…ということです（笑）
ま、たいてい、物凄い勘違いをされて、
あとから、平謝りされるケースが
圧倒的に多いですが（笑）
だからこそ、
変な提案や、無茶な提案は、
できないですし、しない。
大それた提案とか、
物凄い流行ってる提案とか、
僕は、まず、提案しません。
僕は、自分が同じ状況だったら、
何をどうするかな？とか、
どこの部分でリスクヘッジしてるかな？とか、
考えた、その結果、
これなら、安心できるな！と思う内容しか、
提案しません…というか、できません。
将来的に発生するかもしれない
見えないリスク…
そんなときでも、ある程度の
リスクをヘッジすることができる提案しか、
僕はしません。
そう考えていくと、僕の提案は、
ありきたりかもしれません。
高い報酬や相談料を払っているのに、
誰に聞いても同じように提案される内容…
と「ご指摘」いただくこともあります。
けど、それは、なんとなくとか、
何かを売りたいからとか、ではなくて、
物凄く、考えた結果なんですよね。
「相続対策」という内容で、
よく耳にする話として、
「相続対策」には、
「遺産分割対策」
「納税対策」
「節税対策」
の３本柱がある
とか、最近ですと、これに
「認知症対策」
が加わって…とか、
色々言われているようですが、
その代表的な「納税対策」と「節税対策」、
相続の実務家によっては、
どちらを意識されるかが、
大きく異なります…
というか、分かれます。
ただ、ほとんどの方は、
「節税対策」なのではないでしょうか？
それは、何故なのか？
理由は、色々あるんですが、
・節税対策の方が講じるのが簡単
・納税対策は、高度な
知識・スキル・経験を要する
なのかな？と思っています。
昔、著名な税理士さんが、
「節税、節税」という方が多すぎるためか、
「そんなに節税したいなら、
究極の節税手法を教えますよ！」
と、仰ったところ、
会場にいた200人近くが、
一気に、前のめりになっていました。
期待の眼差しが向けられた
税理士の言葉から出た言葉は、
「１億の物件、2億で買えばいいんですよ！」
…どうですか？
無茶苦茶、パンチ、効いてますよね！
僕、こういうの、大好きです（笑）
ちなみに、この発言が出た後、
多くの受講者は、
「はぁ？」みたいな顔をされていました。
ちあみに、同じ「はぁ？」でも、
この発言の意図を理解した上での
「はぁ？でたでた、●●節（笑）」と、
「ん？どういうこと？」という意味の
「はぁ？」
この割合は、…圧倒的に、
後者の方が多かったかな（笑）
ま、いずれにしても、
セミナー会場の雰囲気は、
無茶苦茶、重い感じでした。
けど、この税理士が提案した
「究極の節税方法」は、
正に、本質をついてますよね。
そして、僕は、相続対策を行う上では、
「納税対策」、つまり、
流動資産（キャッシュフロー）の最大化を
大切にしています。
あれ？提案内容が、「保険」や「不動産」…
で、流動資産（キャッシュフロー）の最大化？？
もしかして、
「不動産、売らせようとしてるでしょ！！」
「なんだよ！口だけじゃん！」
「嘘つき！」
なんて、思われた方、冷静に！
前にも言いましたよね（笑）
僕のポリシーは、
「不動産を簡単に手放させない」こと。
逆に、どうしたら、
守りたい資産を優良な資産として、
子、孫といった後継者達に、
残してあげることが出きるのか…
これが、僕の使命。
ですから、基本、売らせません。
ただし、どうしても残したい
特定の資産を守るために、
やむを得ず、その他の資産を
売却することはりあります。
例えば、
地域の名士である地主さんで言えば、
地域の象徴ともいえる大きなご自宅、
これを守るためには、
相続税の観点からも、
経済的な観点からも、
人間関係的にも
マイナス要因が多い「底地」「貸宅地」等は、
売却することもあります。
ですから、決して、
「絶対、売らない！」というわけではありません。
必要最低限の範囲では、売ります。
はい、話を元に戻します。
そう、僕が重要視するのは、
「納税資金対策」。つまり、
流動資産（キャッシュフロー）の最大化！
これ、めっちゃ、大事です！
ここが疎かになると、はっきり言って、
相続対策、失敗します。
何故かって？
巷では、最も大切で最優先にすべき！と言われる
「遺産分割対策」を重視し過ぎて、
納税対策ができていない場合、
何が起きるかというと…
納税資金が無いので、子供達が喧嘩になるわけです。
せっかく、遺産分割対策したのに（笑）
先日のコラムでも書きましたが、
「遺言、書いたら円満相続」とか、
「信託、組んだら、円満相続」とか、
まぁ、結果的にそうなるケースも、
ごく、稀にあるかもしれませんが、
遺言を執行しようと思いきや、
相続税をノーケアで、
想定以上の相続税が課税され、
結果、せっかく作った遺言を執行せずに、
遺産分割協議となったものの、
納税額を捻出できる相続人がおらず、
揉めに揉め、結果的に、時間だけが経過し、
遺言とは全く異なる形で、換価分割するものの、
納税期限が迫っていたため、
割安で不動産業者に売らざるを得ず、
結果的に、相続人達には、
大した資産が残らなかった…
なんていうケース、山ほどあります！
次に、「節税対策」に走った場合、
…と行きたいところですが、
これは、別の日に（笑）
今日のテーマは、納税対策ですから、
それっぽい感じの話の展開にします（笑）
はい、すぐに話が脱線してしまいますが、
僕が重要視するのは、「納税資金対策」。
つまり、流動資産（キャッシュフロー）の最大化！
で、じゃ、これって、何をやるの？ていうと、
実は、単に「納税対策」だけをしている
…わけではないんです。
実は、「納税対策」って、
その中に納税対策も、
あと、いわゆる「節税対策」も
含みながら進めるんです。
どちらかというと、
あえて、「遺産分割対策」とか、
「節税対策」を意識してやる！
…というよりは、無意識の内に、
この２つの対策を同時並行で、
進めているような感じでしょうか？
…ん …違うな！
正確に表現すると、「納税対策」を進めると、
結果的に、それが、「遺産分割対策」にもなり、
「節税対策」にも繋がっている
…てかんじでしょうか？
なんか、偉そうに聞こえちゃうかもしれませんが、
高度な知識とスキルと経験が無いと、
「納税対策」って、
できないかもしれません。
「納税対策」の選択肢として、
挙げやすいのは、冒頭のように、
「なんだ、やっぱり保険なんじゃない！」
「おいおい、なんだかんで不動産かよ！」
でしょうか？
どうでしょう？
やっぱり、気が進みませんよね？
なんか、綺麗ごと言って…
的なところありますよね？
お気持ちはわかります！
あ、でも、僕、特に、
保険会社の募集人でもないですし、
不動産の仲介（媒介）する宅建免許も、
持っていません。
だから、安心してください！
って言っても、
誰も信用しないですよね？
だって、なんか、
胡散臭いじゃないですか（笑）？
分かります！
だから、僕は、なぜ、保険が有効なのか
…という点と、その参考として、
色んなお話とか、事例、さらには、
色んなデータ♥をお見せすることもあります。
もちろん、つっこんだ商品の話とかは、
免許？募集人？資格もないので、
そういう話はしません。
けど、僕が持つ、様々なデータ♥をお見せして、
ただ、「保険の有効性」をお伝えしています。
ちなみに…こんなこと言ってしますと、
僕と仲良くしていただいている
国内生保の営業マンや、保険代理店の方々から、
今後、距離を取られてしまうかもしれませんが、
必要に応じて、国内では扱うことができない
海外保険も取り入れた提案をしています。
僕は、保険営業マンではないので、
第三者として、且つ、相続の専門家として、
保険の持つその有用性、
価値をよくよく知っているので、
保険を使うべきクライアント、相談者の方には、
おススメしています。
さて、そろそろ本題…
今日は、納税対策としての有効活用でしたね？
今日のタイトルは、
最後に「①」と付いているので、
「②」「③」があることは、大抵の方が、
想定できるかと思いますので、
今日は「①」ですので、
さわりの部分にしておきましょうか？
でも、ここまでで既に3,500文字あるわけで、
ここまで読み進めていくださった方に
失礼にもなるので、ちゃんと書きます！
僕は、相続コンサルタントとして、
「納税対策」の一環として、
有効活用を提案するケースが、非常に多いです。
今回は、「有効活用」と聞いて、
誰もが思い浮かべる、選択肢の一つでもある
アパート建築や、賃貸マンション等の
賃貸物件等の建築について、触れていきます！
さて、ここでは、
「納税対策」と表現していますが、
どちらかというと、賃貸物件等の建築は、
「納税対策」に留まらず、
相続の相談にお越しになった方をはじめ、
お客様、クライアントの
キャッシュフローの最大化を増やすという意味で、
物凄く効果が高いからです。
…少なくとも、僕が提案する提案内容は（笑）
そう、僕が提案する有効活用の提案は、
効果が高い、つまり、パフォーマンスが良いんです。
何故か？
それは、ある意味の「割り切り」です。
単純に、
キャッシュフローの最大化を目的にしようが、
「納税対策」であろうが、
「効率的」に「増やす」には、
思い切った「割り切り」が必要になります。
実は、今年は、諸般の事情により、
分析ができていませんが、
僕は、昨年まで、８年連続で、
都内２３区内の賃料の成約データを分析していました。
行政毎、
沿線毎、
最寄駅毎、
築年数毎、
構造毎
㎡数毎、
間取り事、
…等。
これらを東日本流通機構（レインズ）より
CSVで抽出し、マーケット分析をした上で、
有効活用の提案をはじめ、
賃料等の分析をしていたのですが、
今年に入り、
レインズからCSVでデータを抽出できず、
どうやって、マーケット分析をしようか、
思い悩んでいるところですが、
そんな話は置いといて、
結果としては、
それだけの賃貸物件の成約データがあるので、
色々な分析ができます。
その中で、僕が良く、口にしているのが、
・同じ広さ
・同じ広さ
であれば、構造…による賃料の差は、
15％程度ということ。
構造って何？ていうと、僕の場合は二分していて、
・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）
・鉄筋コンクリート造（RC造）
・鉄骨造（S造） ※重量・軽量ともに
と、これらに対して、
・木造
という二分です。
もちろん、これは、僕の感覚。
例えば、借地借家法上にも、
「堅固建物」と「非堅固建物」と建物を構造別に、
二分していますが、僕の区分の仕方とは、
若干、異なりますよね？
なので、以下は、僕の感覚…というか、
僕の受け止め方なんですが、
上記のように、「木造」か、「木造じゃない」かで、
賃料は、15％程度しか変わりませんよ！ってことです。
もちろん、これって、データによる分析なので、
参考値や平均値ですから、各々の事例ごとに、
特殊要因があると思います。
でも、データによる分析って、
そういうものですから、
あまり細かく追及しすぎると、
かえって、分析ができなくなってしまうので、
ここでは、あえて、あまり細かい話はしません（笑）
ですから、この構造による賃料の差が「15％」程度
という内容、そしてのこの事実を
「たった15％」と受け止めるか、
或いは、「15％も」と受け止めるかは、
受け止める側の感覚にもよりますよね！
でも、どうでしょう？
建築費用って、建てる会社（建築会社）によって
かなりのバラツキがあるじゃないですか？
ま、物件毎に色んな要素があったりするので、
こちらも色んな個別要因があるかもしれませんが、
例えば、木造だったら、
5,000万円だったところ、
S造（鉄骨造）だと、
１億2,000万円だった…
RC造（鉄筋コンクリート）だと
１億4,000万円だった…
とか、よくあることです。
木造と比較すると、
S造（鉄骨造）は、240％（2.4倍）、
RC造（鉄筋コンクリート造）は、280％（2.8倍）
でも、賃料は…？
あれ？何％でしたっけ？
15%前後でしたよね？
上記は、ちょっと金額も大きかったりしたので、
インパクトが大きいかもしれませんが、
通常の戸建とかでも、
ここまでの違いはないかもしれませんが、
木造と他の構造で、2倍以上の価格乖離があることが、
圧倒的に多いように思います。
尚、一点だけ、補足を入れさせていただくと、
この木造については、大手のハウスメーカではなく、
ハウスメーカではありますが、
誰もが知っている超大手のハウスメーカーではなかったり、
場合によっては、工務店かもしれません。
ただし、もちろん、木造以外の構造についても、
それは、同様です。
ただ、どうしても、木造以外の構造の場合、
大抵は、超大手のハウスメーカーであったり、
ゼネコンであったり…となってしまうため、
必然的に建築コストが高くなってしまうことは、
致し方ないように思います。
ちなみに、この話をすると、
「どうせ、安かろう、悪かろう！」
を決めつけられますが、
建築会社の施工レベルや、仕上がりは、
それなりに厳しく見ているので、
管理会社さんや賃貸仲介の業者さんが
物件の引渡しや内覧にお越しになると、
「どちらのハウスメーカーさんで、
建築されたんですか？」
「仕様と仕上がりが良いので、即満室ですね」
と。大抵、言われます。
賃貸のプロが見て、そういわれるので、
決して「安かろう悪かろう」ではないことは、
事実です。
さて、ここで、僕が、
「納税対策」で大切なことは、「割り切り」
だと言いました。
どういうことか？
それは、「納税資金対策」が目的であるならば、
やるべきことは、今ある資産を活用して、
いかに、効率的に、
「キャッシュフローの最大化」を図るか！
この場合、僕は、あえて、
「たった」という表現を使いますが、
たった15％の賃料差のために、
建築コストを「倍」、
もっと正確に表現すると「倍以上」
支払う意味があるのか？
ということ。
僕は、この考え方を大切にしています。
でも、誰もが、著名なハウスメーカーで、
CMに出てくるような素敵な建物に
住みたいじゃないですか？
そうですよ！それ、合ってます！
だから、その素敵なCMに出てくるような、
建物に住めばいいじゃないですか！
けど、「納税対策」は、別ですよね？
アナタが住むわけじゃないですよね？
もっと、厳しく言うと、「賃貸経営」ですよね？
「経営」ですよ！「経営！」
つまり、余計なコストは、徹底的に省いて、
いかに、高いパフォーマンスを上げていくか？
たしかに、CMに出てくるような
素敵な建物を建てれば、
最高の家賃が入って来るかもしれません。
そりゃ、そうですよ！
じゃないと、そんな高い建物、
建てる価値がないです！
けど、どうですか？
アナタが、会社を経営していて、
利益が15%しか違わないのに、
2.4倍もする費用、
経費として、認めますか？
しかも、その金額のレンジが、
普通に「億」、
或いは「億」に近い金額…
この感覚が、大事です。
これは、実をいうと「相続対策」における
「納税対策」だけでなく、
「賃貸経営」という観点からも
必要な要素で、無茶苦茶、大事です！
この無茶苦茶、大事な
考え方を理解していないと、
いくら「相続対策」や「相続税対策」、
もっといってしまうと、
「節税対策」で効果があるから…
という反論をしても、
本当に、痛い目に合うことになります。
誰が…？
それは、アナタの相続人。
え？ なんで？ という方、
こちらは、またの機会にお話ししますが、
「納税対策」における「有効活用」については、
まだまだ、細かい話ができていませんので、
詳細の話は、また、明日！
明日は、もっと具体的な話、そして、
「納税対策」を重視する「本当の意味」、
また、納税対策を行う上で必須条件となる
「目的をブレさせない」。
について、触れていきます！
尚、ハウスメーカーをはじめ、
建築会社にお勤めの方、
営業マンの方で、
こちらのブログをご覧になって、
強い憤りを感じる方もいらっしゃるでしょう。
ただ、誤解しないでいただきたいのは、
僕は、クライアントや、相談者等が、
「自宅」や「賃貸併用住宅」を検討される場合には、
当然、ご予算にも応じてですが、
ハウスメーカーや、ゼネコンをご紹介しています。
なぜか？それは、僕の中の定義として、
「自宅」とは、「究極の贅沢物」だからです。
こと「自宅」については、
不動産経営という観点からみると、
最低な資産です。
だって、物凄い高額なローンや返済を係る一方、
「自宅」ですから、家賃収入はなく、
ただただ、高額な固定資産税、都市計画税を
垂れ流しているようなもの。
ですから、「自宅」は、
不動産経営的には、超赤字物件です。
ですが、どうでしょう？
「自宅」の働く役割を考えると、
それはそれで良いのかな？
精神的な拠り所であり、
リラックスできる環境、
英気を養える環境…等、
人それぞれかと思いますが、
「自宅」って、
単純に数字だけでみることができない
必要経費だと思っています。
だからこそ、「究極の贅沢物」と
表現しますし、
だからこそ、「経営」という視点から、
切り離して、満足いく建物を、
ハウスメーカーや、
ゼネコンで建てて良いと思います。
当然、予算の範囲内で（笑）
そう、何を隠そう、
僕自身の自宅も、
大手ハウスメーカーに
建てていただきましたし、
僕が建てたわけではありませんが、
今は亡き父が建てた僕の実家も、
大手ハウスメーカーに建てていただきました。
昨年、僕のクライアントが計画中の
賃貸併用住宅のコンペも、
参加いただいたのは、全て大手ハウスメーカー。
また、昨年はそれ以外にも１０件弱、
僕の大切なクライアントの
ご自宅、或いは賃貸併用住宅…に留まらず、
それこそ、有効活用としての「賃貸物件」
をハウスメーカーに建築のお願いをしています。
ですので、決して、
敵対しているわけではありません（笑）
ものには、「適材適所」があると思います。
僕の場合、「納税対策」という視点で
考えた場合、この「適材適所」を当てはめると、
最優先は、「キャッシュフローの最大化」。
つまり、これをもたらして下さる方、会社が
「納税対策」におけるパートナーになります。
ちなみに…実は、
この「キャッシュフローの最大化」って、
本当、ビックリするほど、奥が深くって、
「キャッシュフローの最大化」を追い求めた結果、
価格が高いはずの大手ハウスメーカーに
お願いすることになった…
なんてケースもあるんですよ！
そう、これは、ある意味の「割り切り」
の結果でもあるんです！
明日は、このあたりも触れられると良いな！
と思ってます！
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