【 みんな知らない「空き家特例」における借地権の盲点 】

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日本国内において急増する「空き家問題」の

要因の1つとしても捉えられている

「空き家」(不動産)の売却による譲渡所得税の負担。

 

僕、個人的には、

不動産の売却によって、税金が課税されるのは、

「売買代金」に対して課税されるわけではなく、

売却によって、儲かった分に対して課税されるので、

「え?何か問題でも?」という感じです。

 

ただ、相続も同様ですが、税金の世界って、

言葉、そのものが難しかったり、

定義が難しかったりしますよね?

 

不動産の売却に対して課税の対象となるのは、

譲渡所得税という税金になりますが、

これって、上でも申し上げた通り、

不動産の売却によって「儲かった」分に対して、

税金が課税されるんです。

 

特に、今回の「空き家」に関連する話でいうと、

「相続」した不動産ということですから、

亡くなった方(故人・被相続人)が、

対象となる不動産を所有されてから、

相続人が売却するまでの期間によって、

適用される税率(20.315 % or 39.63 %)が、

確定して、納税額が決まります。

 

※今日は、本題ではないので、

・20.315 %

・39.63 %

の適用基準については、触れません

は、触れませんが、

 

 

この「儲け」のことを、税の世界では、

「所得」と定義しています。

つまり、「儲け」=「所得」=「利益」て感じです。

 

そう、だから、

単純に、相続した不動産を売却することで、

その売買代金に対して、20.315 %とか、

39.63 %の税率が適用されるわけではなく、

あくまで、「儲け」=「所得」=「利益」に対して、

課税されるんです。

 

簡単に言えば、

「儲けたんだから、その一部を、

税金として、国民のために使わせてくださいな!」

 

てかんじです。

「血税にもかかわらず、

   本当に国民のために使われているのか!」

等は、愚問です(笑)

 

 

本日のテーマの「空き家特例」ですが、

正式には、

「被相続人の居住用財産(空き家)を売った時の特例」

というネーミングで、通称、

「空き家特例」と呼ばれます。

 

一言で言えば、

「被相続人の自宅を売却したとき、

 一定要件に該当したら、

 譲渡所得の金額から、3,000万円までは、

 控除して良いですよー!!」

 

という特例です。

 

で、この特例は、期間限定です。

かっこよくいうと、「時限立法」ってやつです。

平成28年4月1日~令和5年12月31日迄に

売却した場合に限られます。

 

※なんか、「時限立法」って口から出ると、

デキる感じで、カッコいい☆彡

 

はい、話をもとに、戻します。

 

つまり、一定要件に該当すれば、

極端な話、「儲け」=「所得」=「利益」が、

3,000万円迄なら、税金、かかりませんよー!!

ていう話です。

 

国の政策としては、この特例を設けることで、

1)地震大国日本において、

  耐震基準を満たしていない建物を減少させ、

  いつに、なんどきにおとずれるか分からない

  天災地変にも耐えられるように備えたい 

 

2)「空き家問題」が顕著化する中で、

  上記①による建物の耐震化と図ると同時に、

  所有者不明土地、所有者不明建物を減らすことで、

  メンテナンスが施されていない建物を減少させることで、

  老朽化建物に起因する

  ・傾斜、倒壊、崩壊

  ・不審者等の潜伏

  ・防犯

 

等といった観点からも防災、防犯をはじめ、

国民が安心して生活を送ることができる都市計画に

繋がることが見込まれているように感じます。

…あくまで、予想です。

 

ですから、大前提として、

この「空き家特例」の対象は、

「被相続人(亡くなった方)が、

 相続開始の直前において、

 自宅とされていた土地・建物等」

 

に限られ、その中でも、

次の 1)~3)の全てを満たさないといけません。

というか、以下に該当するものに限られます。

 

1)昭和56年5月31日以前の建築

2)区分登記された建物でないこと

3)相続発生の直前に被相続人でない人が居住していないこと

 

これらを満たさなればなりません。

特に、1)は建築基準法が改正され、

昭和56年6月1日以降に、建築確認申請をされた建物は、

いわゆる「新耐震基準」となるため、

「旧耐震(基準)」の建物を減少させよう・・・

という狙いがあると思います。

 

厳密にいえば、昭和56年5月31日までに、

「旧耐震」で建築確認申請がされた建物は、

当然として、昭和56年6月1日以降でないと、

建物が完成するわけがないので、

この「空き家特例」の適用要件には該当しません。

なので、この期間に建てられた方にとっては、

「おい!」て感じかもしれませんが、

何事にも、一つの線引きが必要なので、

仕方がないのかもしれません。

 

さて、ここまでが、建物の要件ですが、

その他の特例を受けるための要件としては、

 

A)被相続人の自宅を相続した人が売主であること

 

B)①②の選択制

  ①相続発生から譲渡までの間、事業に使ったり、

   賃貸したり、自宅として利用しておらず、

   譲渡時に、一定の耐震基準を満たしていること

 

  ②譲渡時までに建物が解体されていて、

   相続発生から解体、更には、譲渡までの間、

   事業に使ったり、賃貸したり、自宅として

   利用されていないこと

 

C)相続発生後、3年を経過する日の年内

  (12月31日迄)に譲渡を完了させること

 

D)売買代金が1億円以下であること

 

E)売却先(買主)が、親族等でないこと

 

等の全てをクリアする必要があります。

上記以外にも細かな要件はありますが、

基本を抑えるには、上記のA)乃至 E)を

抑えておけば、知識としては、アンテナを立てるという

意味では、特に問題ないと思います!

 

あとは、結構しんどいのが、

実際の申告に至る手続きです。

 

実のところ、

市区町村から「確認書」を取得する必要がありますが、

この「確認書」を取得する手続きが、複雑です。

同じ市区町村の中でも、

この「空き家特例」の相談窓口となる担当課等に問合せ、

必要書類等を確認して、実際に役所内で、

当該必要書類を発行している担当課に問合せをすると、

「そのような名称の書類は発行していない」

・・・とか、よくあります(笑)

 

「あれ?」と思い、困りながら、

「空き家特例」の担当課に、その旨を伝えると、

 

「え?そうなんですか?」

・・・みたいな状況だったりもします。

 

また、各市区町村ごとに、その手続きの手順が異なり、

手続きの順序を間違えてしまうと、

役所から「確認書」を発行してもらえない

・・・なんてケースも、あります。

 

最近では、この「空き家特例」もスタートして、

4-5年となるので、役所でもある程度は、

こなれた感じになってきましたが、当初は、

そもそも、役所も手探り、

担当する所轄税務署も手探り状態で、

結構、酷い感じでした。

 

なので、「空き家特例」を検討する場合、

売却してから、「あ!使える!」ではなく、

売却の前段階から、計画的に「空き家特例」の

可能性について、検証し、

役所の事前に確認を入れながら、

進めていく必要があります。

 

実際に、セカンドオピニオンとして対応したケースでも、

・契約書の記載の仕方

・売買の前に役所での手続き不備

を原因として、「空き家特例」が利用できなかったケースも

毎年、数件あります。

 

ですから、相続のコンサルティングや、

不動産のコンサルティングをされていらっしゃるならば、

まずは、「空き家特例」が利用できる可能性を検証し、

そのうえで、「空き家特例」を利用するには、

どのような手続きを、どのタイミングで行い、

どのような書類等を準備する必要があるのか等を

きちんと確認しておく必要があります。

 

そして、これらを以って、

実際に不動産売買を提案されるようであれば、

 

「不動産売買契約書にどのように記載すべきなのか?」

 

もっと、突っ込んで言うならば、

「どのような売買条件とするのか?」

 

さらには、

「どのような条件設定をした上で、売却物件として、

 市場(マーケット)に開示するのか?」

 

等、全てが重要になってきます。

不動産流通業界の慣習として、

あとから、条件の変更なるのは、

本当に嫌がられるため、

実質的なデメリットはないものの、

途中に要望された条件変更を理由にして、

購入価格を下げられたり、辞退されたり・・・

等といったケースも多々あるのが、

常識の世界です。

 

こちらが、求める要件は、

きちんと事前に準備をする。

これが、「空き家特例」の利用を考える上での

絶対的に重要な部分になります。

 

逆に、「空き家特例」をチラつかせ、

相続人に不動産の売却を提案される不動産会社も

多々あります。

ここでの注意点は、

 

「適用要件は満たしているのか」

 

です。提案されるのは、不動産仲介会社、

或いは、不動産の分譲会社、買取会社になるケースが多いと

予想されますが、

 

・その不動産を売却(仲介)したい

・その不動産を購入(買取)したい

 

が目的であるため、実際に「空き家特例」の要件を

満たしていない場合でも、普通に提案してきます。

実際に適用要件を満たしているか否かは、

彼らにとっては、重要ではありません。

 

ですが、人間て、不思議なもので、

「え?売れるの?」

「税金、かからないの?」

って思い出すと、一応は、インターネットで、

「空き家特例」を調べて、

特例の内容を見たり、

適用要件を見にするものの、

都合の良いところだけは、目に入り、

都合の悪い部分は、目を逸らしてしまう生き物です。

 

結果、売買契約も締結したものの、

そもそも、適用要件を満たしていなかったり、

上述の通り、適用を受けられない契約条件だったり、

といったことが、よく、あります(笑)

 

また、今回、一番お伝えしたかった点が、

「借地権」における「空き家特例」の適用可否です。

 

答えとしては、制度としては、

「借地権」も「空き家特例」の適用を受けられます。

 

・・・これで終わってしまっては、

こちらのブログの意味がないので、

「実は・・・」的な話をさせていただきますが、

少し触れました通り、

この「空き家特例」の制度が

施行・適用されるようになって、5年(かな?)が、

経過していますが、いまだに、インターネット上では、

どなたも触れていない事実があります。

 

当初から、何度か直面していたので、

いつかは、ブログ、コラム等で触れようと

思っていたものの、ついつい、その機会を逸していたため、

ある意味、4-5年越しになりますが、本邦初公開!

 

それは・・・

 

「借地権は、実務上、適用を受けられない」

 

という事実です。正確に申し上げると、

「適用を受けられないケースがほとんど」

ですかね?

 

借地権の売買に携わっている方、

精通されている方であれば、

ピーンとくると思いますが、

借地権の売買おける流れを考えれば、

一発で理解できます。

 

尚、借地権を購入される買主が、

現金で購入される場合は、「適用可能」です。

ま、ほとんど、いらっしゃらないと思いますが(笑)

 

ですが、借地権を現金でなく、

「ローン(融資)」を利用して購入される方の場合、

「適用不可」となるケースがほとんどです。

ちなみに、このケースで、

「適用可能」となったケースは、

僕自身は、ありません。

故に、「適用不可」と言い切っています。(笑)

 

さぁ、では、何故、「適用不可」なのか?

通常、不動産を売買する際、

現金で購入される方は、珍しく、

一般的には、「ローン(融資)」を利用されますよね?

 

実は、この「ローン(融資)」が、

「空き家特例」の最大のネックになります。

というのも、借地権とはいうものの、

借地権の定義からも、

実際のところは、

「借地権付建物」の売買になりますよね?

 

「ローン(融資)」を利用される場合、金融機関は、

「ローン(融資)」を実行するにあたって、

一般的に、対象となる不動産に、

抵当権を設定しますよね?

 

借地権の場合、土地は、地主の所有物であるため、

金融機関が抵当権を設定するのは、

「借地権付建物」の「建物」になりますよね?

 

抵当権を設定するには、

建物の名義を、

売主から買主に移転(所有権移転)させ、

この買主名義への移転登記と同時に、

抵当権の設定登記をしますよね?

そして、実務では、この老朽化した建物への

抵当権の設定をすることで、

金融機関は、担保します。

 

そして、実務では、

この買主名義へと所有権移転登記した建物、

そして、金融機関の抵当権が設定された建物を解体し、

新しい建物を建築し、

買主は、この新しい建物の表示登記を経て、

保存登記をし、金融機関は、抵当権を設定する…

という流れになります。

 

勘のいい方であれば、

気づかれたかもしれませんが、

「空き家特例」の適用要件を確認すると、

 

B)②の通り、「譲渡時までに建物が解体」

 

という要件があります。

つまり、譲渡の段階で、

「借地権付建物」の「建物」が

売主によって解体されていなければなりません。

 

ということは、ここまで説明してきた

 

「借地権付建物」の売買

     ↓

  所有権移転登記

     ↓

   抵当権設定

     ↓

    解 体

     ↓

    建物新築

     ↓

   新築建物の

 表示登記・保存登記

     ↓

   新築建物に

   抵当権設定

 

という流れでは、

「空き家特例」が適用できません。

そう、それは、

譲渡された後に、解体がされているから。

 

 

物理的には、売主が、譲渡前に

「借地権付建物」の「建物」を解体することは、

可能です。

 

ですが、実務では、

それを行うことができません。

何故か? 

・・・それは、借地権の対抗要件にあります。

 

借地権は、本来は、地主の協力を得て、

土地に借地権(賃借権・地上権)を

登記させていただくのが、好ましいですが、

大半は、嫌がられるため、

借地権の第三者への対抗要件は、

「建物の登記」になります。

 

この「建物の登記」をすることが、

第三者への対抗要件となりますから、

「建物の登記」における建物の名義変更をせずして、

買主は、借地権の対抗要件を有しません。

 

そのため、金融機関は、

この「建物の登記」における

買主名義への移転登記、及び

その建物への抵当権の設定こそが、

金融機関の担保設定となります。

 

つまり、借地権(借地権付建物)の購入において、

金融機関のローン(融資)を利用する場合、

建物の名義を売主から買主へと変更(移転登記)する

必要があるため、「空き家特例」の要件である、

「譲渡時までに解体を完了させる」ことが、

実務上、不可能となり、ついては、

「借地権は、実務上、空き家特例は適用できない」

という結論に至ります。

 

これは、この特例ができたころから、

問題視していて、

この特例が、法案として作られる過程において、

不動産取引を理解されている方が、

関与されていないことも要因ですし、

色々な方を経由し、指摘はしているものの、

改善されない理由として、

「総数からすると、そんなに多くない」

というのが、軽視・無視されている一因の様です。

 

とはいえ、インターネット上では、

「借地権も空き家特例の適用を受けられる」

という掲載が多い中、その実態としては、

「適用を受けられない」という記事は皆無だったため、

こちらのブログを目にされていらっしゃる、

常日頃から、相続実務に関与されている方々、

コンサルタント、そして、不動産業者の方には、

ご理解いただきたいため、

長々と書き綴らせていただきました。

 

 

ちなみに、確定申告シーズンが、

迫ってきたからでしょうか?

SNS、ブログ、WEB広告等において、

不動産業者さんやコンサルタントの方々が、

集客目的だと思いますが、今日のテーマである

「空き家特例」について、取り上げる方が多いですが、

その説明内容が、結構、間違っている方(企業)が多くて、

ちょっと、びっくり(笑)

 

不動産所得税は「所得」に対して課税されるもので、

今回の「空き家特例」も不動産所得から、

3,000万円を控除する特例なのに、

 

「売買代金が3,000万円迄だと、税金かかりません!」とか、

「売買代金が3,000万円だと約600万円の節税!」とか、

・・・ま、数字的には、間違ってはいないけど、

誤解を与えると思うんですよね…

 

「だから、所得だって!」て突っ込みたいんですけど(笑)

 

これを見てしまった人の中には、

「え?そうなのかー。

 うちの実家、6,000万円位だから無理かー」とか、

 

「売ろうと思っていたけど、うちは税金かかりそうだから、

 やめとくかー!」とかって、

 

勘違いさせちゃって、せっかく、「集客」のために、

SNS、ブログ、WEB広告でうたっていらっしゃるはずなのに、

伝え方を間違えたり、勘違いを誘発させて、逆効果だったりするので、

「なんだかなぁ・・・」なんて思う、今日この頃です。

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