これまで、①②③と、同じタイトルで、
賃貸物件の新築（建替）にフォーカスした内容でしたが、
今回のフォーカスは、別の視点から！
こと、「納税対策」として、
「納税資金」を蓄えるためは、
コストパフォーマンスを含め、
いかに効率よく、
キャッシュフローの最大化を図るのかが、
重要になりますが、
今回は、意外と敬遠されがちな、
「空き家（古家を含む）」の活用による
「納税対策」について、触れていきます。
ご存じの通り、今、日本が抱える問題の1つとして、
「空き家問題」があります。
この要因は、様々ですが、単に、
「どうして良いのかわからない」や、
「どうせ、どうにもならないし」や、
「時間が解決するでしょう」
なんていう方も結構な割合でいらっしゃいます。
そんな方に推奨しているのが、
その「空き家」の活用です。
「活用」と一言で言えど、
つまりは、「有効活用」のこと。
「有効活用」の選択肢としては、
簡単に仕分けると、
①現状のままでの活用
②リフォーム工事レベルの活用
②\3改修工事レベルの活用
④建替え（新築）
⑤売却
等という選択肢が挙げられます。
昨今は、上述の通り、
「空き家問題」を係る社会であるため、
様々な業界から、「空き家ビジネス」に
進出される方々がいらっしゃいますが、
「空き家の活用」とか、
「空き家のコンサルティング」
と言いながら、安く不動産業者に
売却するだけだったり、
自らが安く買いたたいて買取、
転売するだけだったり
することも少なからずあるようです。
とはいえ、当事者が納得、
感謝されているのであれば、
それは、全く以って、批判する必要もないですし、
「空き家」だった不動産が、何かしらの形で、
活用され始めるわけですから、
その「空き家」の活用により、
「空き家」だけでなく、
その周辺地域に及ぼす影響も大きく、
1つの「空き家問題」を解決することに繋がり、
また1つ、その中に明るい話題となることで、
精神的にも、経済的にも＋要因なのではないかと思います。
ただ、…これは、僕のいつもの私見ですが、
クラアインとや相談者としては、
ご先祖様から引き継いできた大切な資産ではあるものの、
実際、どのように活用してい良いのかわからないし、
色んなコンサルタントや業者から、提案されても、
何が正しく、何が間違っているのかも分からない…
という方が非常に多く感じます。
僕、個人としては、上述の通り、
不動産の有効活用は、簡単に仕分けると、
①現状のままでの活用
②リフォーム工事レベルの活用
③改修工事レベルの活用
④建替え（新築）
⑤売却
に分類されるため、その1つ1つについて、
様々な角度から検証し、クライアントや、相談者の方に
コンサルティングを提供しています。
どうしても、この手の相談は、
不動産仲介業者に聞くと、
①売却を薦められるめられますし、
ハウスメーカーに聞くと、
④建替え（新築）を薦められ、
リフォーム業者に聞くと、
②リフォーム、③改修工事を
薦められる傾向にあります。
そして、クライアントや相談者、
ご本人たちからすると、
その老朽化した「空き家」の持つ「価値」を知らずに、
「なるべくお金を掛けたくない」
という心理から、
①現状のままでの活用
に持っていきたがる傾向にあります。
…そう、本当は、「現実味がない」って、
分かっているのに…
こと、「納税対策」と考えますと、
何度もしつこいですが、
コストパフォーマンスを含め、いかに効率よく、
キャッシュフローの最大化を図るのかが、
重要になるため、上記①乃至⑤について、
全てをシミュレーションすることになります。
つまり、何をどうすると、
・どの程度の費用が掛かるのか？
・どの程度の工事期間がかかるのか？
・どの程度の収入（入金）が見込めるのか？
・どの程度のキャッシュフローが見込めるのか？
・どの程度のリスクがあるのか？
そして、最後に、どの程度の投資効率なのか？
等、これらを１つ１つ、プランニング、
工事見積、賃貸マーケット分析等を踏まえ、
全てのパターンでシミュレーヨンを行います。
当然ながら、クライアント、相談者からすると、
こと、【支出（コスト）】面から考えると、
①から④にかけて進めば進むほど、膨れ上がることになります。
イメージとしては、④の建替えが１００としたときに、
その工事内容によるため、幅はありますが、
①の現状は、０
②のリフォームは、３０－５０
③の改修工事は、７０－８０
といった具合でしょうか？
この【支出（コスト）】に伴って、工事完成後の
家賃収入に跳ね返ってくれば良いのですが、
残念ながら、そうもいかないのが、不動産経営の難しさ。
当然、①よりも②の方が、家賃は高いですし、
②よりも③の方が家賃は高く、
③よりも④の方が家賃は高いのですが、
工事に投じた【支出（コスト）】の割合が、
賃料にそのままの比率では影響しないということです。
当然、その「空き家」の状態にもよりますが、
②リフォームと④建替えでは、概ね倍近くの
費用差がありますが、これに連動して、
賃料も②リフォームと④建替えを比較した時に、
倍近く変わるか…というと、
個別性はありますが、僕の経験値では、
残念ながら、そうなる確率は、
かなり低いと思われます。
また、クライアント、相談者の方は、
②にせよ、③にせよ、④にせよ、
いかんせん、大きな金額が動く、
…つまり大きな費用を要することから、
なかなか、腰が上がらないケースが多々あります。
気持ちはよく、分かります（笑）
そもそも、これ、信用していいの？
本当にこうなるの？と疑問に思われる方も
多いのではないでしょうか？
詳細は、別の機会に説明しますが、
僕の場合は、納得していただきやすい提案内容、
提案書を作成しています。
ちなみに、いちおしは、②リフォームです。
理由としては、なにしろ、
③改修工事や④の新築（建替え）と比較して、
工事に要する費用も短い事に加え、
低コストで済むこと、
つまり、コストパフォーマンスが圧倒的に優れます。
納税資金を貯めたいものの、
「賃貸経営」という確実そうで、
ある意味、不確実なマーケットで、
きちんと経営できるだろうか…
という点からも、リスクは最小限で…
という方も多くいらっしゃいます。
昨年、「納税対策」として、実行されたお客様は、
リフォーム費用が、３５０万円程でしたが、
リフォームをすることで、家賃収入が月額で１８万円、
年間で２１６万円となり、
投資効率としては、頗る優秀な案件になりました。
細かい視点で言うと、その投資効率には、
「土地」の評価が含まれていないから、
不正確な表現と指摘されるかもしれませんが、
入居者とは、定期借家契約ですし、
何かしらの理由で、
売却せざるを得ない状況となっても、
少なくとも、
この当初２年間の最初の入居の入居期間中に、
投資費用を回収できのであれば、
リスクヘッジはできている
…と僕は判断したうえで、
①現状のままでの活用
②リフォーム工事レベルの活用
③改修工事レベルの活用
④建替え（新築）
⑤売却
のそれぞれの選択肢についてのシミュレーションについても
説明を行い、結果的には、クライアントも②のリフォームを選ばれました。
この有効活用の選択肢の内、
④建替え（新築）
⑤売却
については、詳細なシミュレーションをし、
熱心にプレゼンテーションをされる方がいらしゃいますが、
逆に②リフォーム、③改修工事
については、提案される方々は、
工務店やリフォーム会社のため、
建築のプロですから、
それは、もう、大変、魅力的なリフォーム提案書
を作成されるわけです。
でも、クライアント、お客様は、
最後の一歩を踏み出せない。
そんなこと、ありませんか？
けど、もう一歩、踏み出していただくには、
やはり、「コスト」という
最大の壁が立ち聳えているわけです。
ですから、そこを補う必要があります。
つまり、賃貸マーケットの分析や、
事業収支から考えて、コストパフォーマンスは、
どうなのか？という部分です。
何度もしつこいですが、
工務店やリフォーム会社は、
建築のプロですから、
逆に言えば、賃貸マーケットの分析や、
事業収支等は、不得手な方が多いはず。
その結果、コンサルタントも、
そして、クライアントからも、
②リフォームや、③改修工事という選択肢が、
除かれてしまうことがあります。
逆に言えば、この部分をきちんとサポートできれば、
②リフォームや③改修工事といったものが、
今後、「有効活用」の選択肢として、
有力な選択肢へと変化するのではないでしょうか？
次回は、②リフォームや③改修工事を含め、
有効活用の提案時に、どのような提案を行う必要があるのか？
について、触れていきたいと思います！
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