昨日は、「納税対策」の一環としての
「有効活用」の内、賃貸物件の建築について、
ほんの少しだけ、触れました。
そして、「納税対策」で必須条件となるのは、
・「割り切り」
・「目的をブレさせない」
の２点を挙げ、この内、
「割り切り」の部分について、長々と書き綴りました。
今日は、
「納税対策」を重視する「本当の意味」
について、触れていきます。
「納税対策」を重視する「本当の意味」
僕が、「納税対策」を重視するのは、
「遺産分割対策」や「節税対策」が、
大切なことも、当然ながら、理解していますが、
結局のところ、どんなに「遺産分割対策」を
施していようが、「節税対策」を施していようが、
「納税対策」ができていないと、
本当に、揉めますし、残された相続は、
不幸極まり、この上ない。
昨日のブログでも、多少、触れているので、
気になる方は、そちらをご確認ください。
さて、「納税対策」を重視する「本当の意味」
という、このタイトルですが、
これは、「遺産分割対策」や、「節税対策」を
蔑ろにしているわけではありません。
昨日も少し触れましたが、
「納税対策」を講じる事によって、
結果的に、「遺産分割対策」に繋がり、
また、「節税対策」にも繋がってきますよ…
ということ。
本来は、こちらで、具体的な数値を掲げて、
説明したいところですが、
かなり複雑な一覧表や計算式等が記された
シートをこちらにアップしても、
スマホやタブレット、ＰＣからズームインしても、
綺麗に見ることが難しいことから、
今日は、文字だけで、お伝えします（笑）
僕が掲げる「納税対策」は、
「キュッシュフローの最大化」ですから、
賃貸物件の建築で言えば、
「いかに多くのキャッシュを残すか」が肝。
賃貸マーケットを調査しながら、
様々な建築プランを模索しながら、
家賃収入のシミュレーションを行い、
間取りをはじめとした建築のプランニング、
仕様、仕上げレベル、工期、
請負金額、支払いサイト、
さらには、提携ローンの有無等から、
調達金利の調整、貸出金融機関等の選定も踏まえて、
建築会社の選定し、
その結果、そのような事業収支になるのか…
を正確にシミュレーションをします。
とはいっても、大抵は、頭に入っているため、
アパート、テラスハウス、賃貸戸建の範疇であれば、
その場で、概ねのシミュレーションはでき、
具体的な数値を以って、提案することもできます。
当然、後日、精査しますが、結果的に、
ほとんど、数値に狂いはありません。
ただ、容積率が高いエリアで、
賃貸マンション等が最適となるような、
立地、いわゆるマンション適地ですと、
建築コストの概ねの価格帯等は、
頭には良いっているので、問題ないのですが、
最も重要となる消化可能な容積率の
シミュレーション等、到底、僕にではできない
テクニカルな部分なので、一級建築士の先生の
お力を借りざるを得ないため、ちょっと、
お時間、いただくことになっちゃいます（笑）
ちなみに、建築コストですが、
有効活用における賃貸物件の建築にあたっては、
ゼネコン、ハウスメーカー、工務店の金額が、
概ね、頭に入っているというのも、その場で、
シミュレーションできる要因かと思います。
…意外と、当たるので、お客様もビックリされます（笑）
ちなみに、以前、僕自身がビックリしたケースでは、
初めてお会いしたお客様でしたが、
賃貸マンションを建築されるらしく、
３日前にゼネコンと請負契約を締結されたようで、
僕の力量試しに…と、なんと、その場で、
その請負代金を当てるハメに…
…ということで、
図面を見せていただき、当てにいった金額が、
計算上は、６億３，７８０万…なので、
きりよく、６億４，０００万円と回答。
実際に契約された請負金額は、
６億３，９００万円…。
もちろん、その場にいた皆さんから、拍手喝采（笑）
その場にいらした方が、皆さん、地主さんだったら、
僕も、ホックホックだったんでしょうが、
そうではなかったので、単なるガッツポーズと、
ある意味の安堵感のみでした（笑）
ちなみに、昨日も、ハウスメーカーの方と
打合せをしていましたが、土地の形状、
間取りのイメージ等をお伝えした上で、
僕が勝手に請負金額のシミュレーションをし、
「８，０００万円位ですよね？」と聞くと、
先方が、自社のソフトで、概算見積もりを出すと、
6０万円の誤差でしたので、ほぼほぼ、ピッタリ賞★
今回とは、全く関係ありませんが、
相続のコンサルティングをしていると、
マンションの売却の相談をされることもありますが、
中古マンションの買取をされる業者さんの
買取価格も、買取業者毎に、
「多分、●，●●●万円位ですよね？」と問うと、
これまた、ほぼほぼ、ピッタリ賞な感覚です。
さて、大分、脱線したので、
話を戻します。
要するに、単に有効活用といっても、
「キャッシュフローの最大化」を図るには、
それなりの知識、スキル、経験値がないと、
難しいのですが、その結果、最重要視するのは、
「年間キャッシュフロー」。
「年間キャッシュフロー」は、
収入から税務上の支出（経費）を控除。
その後、税務上の経費ではあるものの
実際は、支出はない「減価償却費」を加算し、
経費に含まれる利払い（借入の利子）とは別に、
年間の元本返済金額を控除してあげると算出されます。
当然ですが、「年間キャッシュフロー」は、
手取額、つまり手残りのお金。
尚、当然ながら、上記は、税引前の数値となります。
注意点として、
サブリースや空室保証を付けている場合は、
初年度の事業計画では、「あるある」ですが、
賃貸募集可能時期から２ヶ月は、
「免責期間」と呼ばれ、この期間は、
オーナー（建築主）には、入金がないため、
初年度の「年間キャッシュフロー」は、
その分、下がります。
また、初年度は、建物の建築スケジュールによって、
土地と建物の固定資産税・都市計画税の課税のされ方が
従前や次年度と異なってくるため、収入面だけでなく、
支出面でも正しく反映されず、参考になりません。
そのため、事業年度としては、
２年目の「年間キャッシュフロー」に着目し、
この「２年目」の「年間キャッシュフロー」を
いかに大きくするかが肝となります。
尚、当然ですが、何事にも、バランス感覚は必要ですから、
「年間キャッシュフロー」にしかこだわらないのではなく、
【検証：Ａ】
「年間家賃収入」に占める
「年間キャッシュフロー」の割合や、
【検証：Ｂ】
「総事業費用」に占める
「年間キャッシュフロー」の割合や、
【検証：Ｃ】上記の逆数にあたる
「総事業費用」を「年間キャッシュフロー」ベースで、
何年で返済が可能か？
等も同時に比較しながら、進めます。
さて、「年間キャッシュフロー」に注目するのは、
何故でしょうか？
それは、「年間キャッシュフロー」の合計が、
ご本人の流動性資産として、蓄積されていくことで、
納税資金と変わるからです。
尚、ほんの一例ですが、
実際の数値を過去の提案事例の中からご紹介すると
…の前に、おことわり入れておきます。
この手の事例を皆さんにしますと、
「それは、東京だから」とか、
「地方では、不可能」だとか、
「そんなこと、お前にしかできない」とか、
「詭弁だ」とか、
言われるんですが、もう、それは、それです。
仕方がないんです。
それは、僕のマーケットが東京だから。
且つ、物凄く丁寧に、緻密な作業をした結果、
正に血と汗の結晶みたいなものなので、
そりゃ、「お前にしかできない」で、当然なんです。
物凄い量のシミュレーションもしましたし、
シミュレーションシートも、提案資料も、
いまでも、どんどん、手を変え、品を変え、
アップデートしてますし…
はい、脱線しましたので、話を本題に（笑）
ほんの一例ですが、
実際の数値を過去の提案事例の中からご紹介します。
もちろん、あえて、数字的にも見栄えの良い事例を
掲載しています（笑）
【ケース①】
建築費用：約４，０００万円（税込）
年間収入： ７１６万円
ＣＦ ： ４２１万円（サブリース後）
自己資金： 約４００万円
【検証：Ａ】 … ５８．７９％
「年間家賃収入」に占める
「年間キャッシュフロー」の割合
【検証：Ｂ】 … １０．５２％
「総事業費用」に占める
「年間キャッシュフロー」の割合
【検証：Ｃ】 … ９．５０年
「年間キャッシュフロー」ベースでの
返済可能年数
【ケース②】
建築費用：約８，０００万円（税込）
年間収入： １，８００万円
ＣＦ ： １，２３０万円（一般管理）
自己資金： 約４００万円
【検証：Ａ】 … ６８．３３％
「年間家賃収入」に占める
「年間キャッシュフロー」の割合
【検証：Ｂ】 … １５．３７％
「総事業費用」に占める
「年間キャッシュフロー」の割合
【検証：Ｃ】 … ６．５０年
「年間キャッシュフロー」ベースでの
返済可能年数
【ケース③】
建築費用：約１，８５０万円（税込）
年間収入： ４８０万円
ＣＦ ： ２７７万円（一般管理）
自己資金： 約２００万円
【検証：Ａ】 … ５７．７０％
「年間家賃収入」に占める
「年間キャッシュフロー」の割合
【検証：Ｂ】 … １４．９７％
「総事業費用」に占める
「年間キャッシュフロー」の割合
【検証：Ｃ】 … ６．６７年
「年間キャッシュフロー」ベースでの
返済可能年数
さて、これだけで終えては、
「あー、確かに、不動産経営としては優秀ね」
「納税資金、溜まりそうですね」
で終わってしまいますね。
そう、重要なのは、ここから先。
実は、納税資金を蓄えることも大事なんですが、
ここからが、相続コンサルタントとしての
力の見せ所だと思っています。
まずは、当然ながら、
キャッシュフローは潤沢です。
その潤沢な資金を金融機関に預けていても、
この超低金利時代、全く以って、
増える要素はありません。
且つ、金融機関に預けていても、
いざ、相続が発生し、
相続手続きが始まると、
口座を凍結せざるを得ません。
そうすると、生計を共にしていた
相続人の方々は、遺産分割協議を終えるまで、
生活費を捻出できなかったり、
葬儀費用の支払いに困ったり…
そこで、活躍するのが、生命保険。
なんか、生命保険の営業みたいになってきましたが、
生命保険は、他界されたご本人と受取人の
戸籍等、保険会社毎に多少、
必要書類が異なりますが、
これらが揃うと、支払いが早い、早い！
そういった意味では、
現預金で置いておくよりも、
いざ、相続が発生した時の「換金性」
とでもいいましょうか？
自由度と言いましょうか？
現預金よりも秀でています。
そして、保険する時期にもよりますが、
早ければ早いに越したことが無いのが、
生命保険の加入時期。
早ければ早い程、受取人に支払われる
保険金が増える可能性があります。
現金だと、ほとんど…といいますか、
まず、増えませんが、
「生命保険」にすることで、
受取時に、おもったより、増えていた…
なんてケースもよくあります。
また、当然ですが、
相続税が発生するケースでいれば、
「納税資金」が保険という形で、
確保することで、相続発生後、
手続きさえすれば、すぐに受取人の口座に、
振込まれ、残された相続人からすると、
これで、ひとまず、納税資金を
確保することに繋がり、一安心ですよね。
まぁ、円建とか、ドル建とか、
色々ご意見もあります。
どっちの方が増えやすい…とか、
為替リスクがどう…とか、
色々ありますが、そこは、人それぞれ。
価値観もあるでしょうし、
経済や市場の見方もあるでしょう。
そこは、あえて、こちらでは触れません（笑）
ですから、生命保険に加入することにより、
残された生計を共にしていた相続人の方々の
生活も安定しますし、相続人皆さんも、
精神的にも安定されるという役割も果たします。
そして、よくある「遺産分割対策」等としての利用。
民法上、生命保険は「受取人固有の財産」ですから、
保険金を渡したい相続人に、
宛名（受取人）を決めることができます。
また、「遺産分割対策」としては、
代償分割のための「代償金」としての活用です。
「特定の相続人」が、「特定の財産」を相続する場合、
他の相続人の法定相続分を侵害することが、あります。
本来であれば、「特定の相続人」が自身の
お財布から支払えばよいものですが、なかなか、
その融通ができない場合に利用されます。
「特定の相続人」を受取人とした生命保険に
加入することで、相続発生時に、保険会社から
支払われた「生命保険」をもとに、
「特定の相続人」は、「代償金」として、
他の相続人に対して、法定相続分の穴埋めが
できるような活用方法です。
保険会社の方は、「代償交付金として」等と
仰っています。
また、「遺留分対策」として、
相続発生時に、「特定の相続人」が、
他の相続人の遺留分を侵害して、
相続する予定の場合、
他の相続人の遺留分を侵害することで、
遺留分の侵害請求がされた場合に備えるため、
ご本人から、「遺留分対策」として、
遺留分を侵害する「特定の相続人」を受取人とした
「生命保険」に加入するという対策の講じ方もあります。
「遺産分割対策」としては、
その他にも「節税対策」にもなり、且つ「納税対策」も
含めた有効なハイブリッドな商品として、
「贈与プラン」というものもありますが、
なんだか、保険の内容ばかりで、
まるで、「保険のブログ」みたいになってきたので、
「贈与プラン」は、またの機会に（笑）
さて、続いては、
「納税対策」が「節税対策」に繋がるという点。
これは、もう単純に、「納税対策」として建築した
「賃貸物件」のキャッシュフローが潤沢だから、
いままで、入れなかった生命保険に入りましょうよ！
という話です。
実は、「地主あるある」ですが、
地主の方々は、不動産は、とにかく、
沢山所有されていますが、
毎年の高額な固定資産税、都市計画税に悩まされ、
結果、現預金があまり潤沢ではないため、
万が一のために…と、
現預金を使わずに貯蓄されていらっしゃる方が、
非常に多いです。
…そもそも、蓄える程、現預金が無い方も、
実は沢山いらっしゃいます。
ですが、ここにきて、
「納税対策」として建築した「賃貸物件」の
キャッシュフローが潤沢になったので、
生命保険にも加入することができるようになります。
ただ、一気に払うのは…という方も当然、
いらっしゃいますので、
数年間で分割して、加入することもできます。
数年間で、分割で支払えるか不安で…
という方もいらっしゃいますが、
「納税対策」として建築した「賃貸物件」によって、
キャッシュフローが潤沢になりましたよね？
なので、一度に支払わずに、数年間に分割して
加入する方法もありますし、何より、
「納税対策」として建築した「賃貸物件」によって、
キャッシュフローが潤沢になったことで、
それが可能となったんです！
でも、なんか、これだけ聞くと、
「生命保険に入らなくても、
現金蓄えておけばよくない？」
という方もいらっしゃると思います。
実は、生命保険って、
そもそも、どんな商品でしたっけ？
生命保険って、本来は、
「残された家族の生活の保障」が
本来の目的ですよね？
世の中、「節税のために」とか、
「運用のために」とか、言ってますけど、
本来は、「残された家族の生活の保障」、
これが目的なんです。
それは、国もその認識があるんです。
だからこそ、生命保険には、
生命保険として保険会社から支払われる保険金の内、
「一定の金額までは、税金の対象にしないよ！」
という制度があるんです。
「非課税枠」って、聞いたことあります？
それです！それ！
つまり、この「非課税枠」っていうのに、
該当する分迄は、相続税の対象にならなくて、
「非課税枠」を超えた分は、相続税の対象になるよ！
ってことです。
で、その生命保険の「非課税枠」って、
どうやって計算するの？ ていうと、
５００万円 × 「法定相続人の数」
ていう計算式です。
ちょっと、ややこしいんですが、
この「法定相続分の数」という表現の内、
「数」がちょっとしたポイントです。
これを考えるにあたっては、
まずは、↑の式を理解する必要があります。
なんか、こういうと、物凄い難しそうですが、
安心してください！
凄い簡単なことです。
単純に、５００万円が、
「法定相続人」の数だけ、どんどん増えていく…
ご結婚していて、お子さんが１人だと、
法定相続人の数は、「２」となり、
非課税枠は、１，０００万円、
ご結婚していて、お子さんが２人だと、
法定相続人の数は、「３」となり、
非課税枠は、１，５００万円、
ご結婚していて、お子さんが３人だと、
法定相続人の数は、「４」となり、
非課税枠は、２，０００万円、
・・・どうですか？
お子さんの数が増えれば増えるほど、
非課税枠が、どんどん、増えていく感じですね！
はい、この事実を初めて知った、そこのアナタ、
今、何か、相続税の節税のために、
何か、良からぬことを考えませんでした？
そう！子供どんどん増やすこと！
ご夫婦内で、お子さんをどんどん、育むことは、
ご夫婦内の問題なので、構いませんが、
中には、悪い奴がいるんです。
ん？どいうこと？
そう、「養子」の活用…というか、
「養子」のフル活用でしょうか…
どんどん、「養子」をとることで、
この「非課税枠」をどんどん、
大きくしようとするわけです。
まぁ、本来の狙いは、
今日のテーマとは反れますが、
どちらかというと、「基礎控除」を
大きく取りたいのが狙いだと思いますが（笑）
ということで、日本の相続税法では、
そういった悪い奴の「節税対策」を講じるために、
相続税法上の算出に当たり、養子がいる場合の、
法定相続人の「数」へのカウントについて、
制限が設けられました。
実子がいる場合、
法定相続人の「数」として加算できる
「養子の数」は、「１」まで
実子がいない場合、
法定相続人の「数」として加算できる
「養子の数」は、「２」まで
この話なると、民法上の話もしないといけないので、
ちょっと、脱線しがちですが、
相続税法上の養子のカウントについては、
上記の通り、相続税の節税目的のために、
「養子縁組」を悪用する悪い奴がいるため、
法定相続人の「数」については
制限を受けますが、
民法上ですと、また、話が変わり、
養子は養子縁組の手続きがなされていれば、
法律上の養子となり、その数に制限はありません。
ですから、例えば、
ご結婚していて、お子さんが１人のご夫婦が、
５人を養子にした場合、
相続税法上、法定相続人の「数」に加算できるのは、
既に実施がいるので、「１」だけ。
つまり、このケースで、ご夫婦のどちらかが、
他界された場合、法定相続人の「数」は、
残された配偶者、実子、養子の「３」。
一方、民法上は、養子の数に制限はないので、
法定相続人は、残された配偶者、実子、
５人の養子となるので、「７人」。
ちょっと、難しいかもしれませんが、
相続税を考えるときは、相続税の節税ために、
「養子縁組」制度を悪用しようとする
悪い奴がいるから、その「数」の数え方に、
制限が入るんだな！
という認識をしていただけると良いかもしれません。
はい、ここまで、かなり、飛びました。
何の話をしてたかというと、
生命保険は、本来、
「残された家族の生活の保障」が
目的ですので、
「一定の金額までは、税金の対象にしない」
という「非課税枠」と呼ばれる制度がある旨、
説明をしました。
その「非課税枠」の計算式が、
５００万円 × 「法定相続人の数」
になるって話でした。
そう、この金額までなら、生命保険が下りて、
相続人の口座に保険金が入金されても、
相続税の対象になりませんよ！ってことです。
「え？そうなの？」とか、
「なんか、聞いたことある！」とか、
「けど、お金ないから！」とか、
色々、反応はあると思いますが、
「納税対策」として建築した「賃貸物件」によって、
キャッシュフローが潤沢になり、
安定的な収入源を得ることができましたよね？
その毎年、溜まっていく手元資金から、
無理の無い範囲で、分割で支払うことにより、
なんと、「節税対策」にもなっちゃうんです。
世の中、色んな相続税の節税対策があります。
が、おそらく、この「非課税枠」の制度は、
無くなる可能性は低いのではないかと思います。
という風に、
「納税対策」として建築した「賃貸物件」によって、
安定的な収入源を得ることにより、
単に、「納税対策」のみならず、
「保険」と上手に組み合わせることにより、
更に、残された相続人の生活でも安定を与え、
精神面では、安らぎを与え、
「遺産分割対策」にも役立ち、
且つ、僅かなメリットかもしれませんが、
「節税効果」も生じる…というメリットが生じます。
実は、この
「納税対策」として建築した「賃貸物件」によって、
キャッシュフローが潤沢になることによる
保険の活用や、他の効果については、
テクニカルな内容は、まだまだありますが、
そちらは、またの機会にしましょうか（笑）
今日の内容が、あまりにも膨大なため、
ひとまず、このあたりで（笑）
尚、次回は、「納税対策の必須条件」の２つ目である
「目的をブレさせない」
について、触れていきましょう！
③は ▼▼▼
「相続コンサルタント」が考える
「納税対策」としての「有効活用」③
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